事例紹介2017.12.11.不動産の親族間売買と銀行ローン
建て替えの関係で自宅を親子間で売買する、相続した土地を親族間で売買する等、不動産の取引を親族間ですることは間々あります。しかし、その際に住宅ローンなどの銀行ローンを利用できることはほとんどありません。なぜでしょうか。
銀行の不信
ずばり、銀行は本当にその値段で売買するのか、価格が妥当であるか疑っているからです。
通常の不動産取引では、不動産業者が仲介で入り、売主の希望する価格で買主を探し、価格の交渉をし、契約するという流れが一般的で、そこには市場原理が働いています。
銀行はローンを出す際には不動産を担保に取り、万が一のことがあった際には不動産を競売などしてお金を回収するため、不動産自体の価値は大切です。また、契約自体も宅建業者が間に入るため、銀行としては安心です。
リスク
さて、親族間で不動産を売買する場合というのは、間々あるとはいえ、相続問題や税金のことなど、なにかしらの問題があって、その解決のためにすることが大半です。単に、その不動産が欲しいから売ってほしい→売ってあげるという話ではないのです。
お金を出す銀行からするとこの点はリスクと考えられます。
例えば、破産しそうだから自分名義で不動産を持っていたくない、相続税対策として贈与税がかかるのが嫌なため安値で売買をする等、銀行からすれば、もしもそんなところにお金を出してしまったら、責任問題だ、ということです。
銀行はそういった責任を負うことを非常に嫌います。
解決策は？
では、どうすれば銀行がお金を出したくなるのでしょうか。契約と評価の2つの面から解決する必要があります。
まず第一に契約書をきちんと作ることです。これは司法書士や弁護士などの専門家が作成すれば基本的に銀行は認めてくれます。
次に、売買する不動産の価格を税理士や不動産鑑定士などが保証してくれれば問題ありません。
銀行は、専門家の保証があると責任が分散され、更に内部での審査が通りやすいので、大好きなのです。
どうしたらいい？
具体的には、ローンを申し込む事前の段階で売買契約書のドラフトと不動産の評価額に関する報告書を一緒に提出すると、銀行も安心して審査（稟議を上げる）してくれるわけです。その際には司法書士など専門家の紹介があればなおよいでしょう。
終わりに
この記事を読んでくれた皆様、専門家をうまく利用して、銀行から上手に、低金利でお金を借りられるようになりましょう。
文責：庄田
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