不動産登記とは、その不動産（土地、建物）がどこにあって、どのような形状や広さものであり、誰が所有している等の情報を記録しているものであり、この登記の記録がまとめられている台帳を登記簿といいます。また不動産を登記することによって、大切な財産である不動産の物理的な状況・権利関係に変化が生じたときに、その旨を登記簿に記載して社会に公示することで、取引の安全を守る制度でもあります。
不動産登記の種類にはいくつかあり、不動産に対して生じた変化の原因に応じて申請する登記の種類が決められています。主な例としては次のとおりです。
| 登記の原因 | 申請する登記の種類 |
|---|---|
| 建物を新築した | 建物表題登記・所有権保存登記 |
| 不動産を売買・贈与・相続した | 所有権移転登記 |
| 住宅ローンを借りた | 抵当権設定登記 |
| 住宅ローン等を完済した | 抵当権抹消登記 |
| 不動産の持ち主の住所・氏名が変わった | 登記名義人表示変更登記 |
| 建物を取り壊した | 建物滅失登記 |
| 土地を複数に分けた | 土地分筆登記 |
| 複数の土地を一つにした | 土地合筆登記 |
| 土地の地目を変更した | 土地地目変更登記 |
| 登記簿の面積を実測面積に更生する | 土地地積更正登記 |
司法書士は、このうち権利関係の登記について、土地家屋調査士は物理的な状況の登記について、書類の作成や申請代理業務を行います。
※下記に記載している必要書類は一例です。ご状況によって必要書類は変わりますので、詳細はお問い合わせください。建物表題登記とは、建物を新築した際に、登記簿の表題部といわれる部分に建物の情報を記録する登記手続きです。土地家屋調査士の業務になります。 所有権保存登記とは、建物の表題登記をした後に、登記簿の権利部といわれる部分に所有者の情報を記録する登記手続きです。こちらは司法書士業務です。 住宅ローンを組んで建物を建てる場合、抵当権の設定の前提として必ず必要になります。
不動産を購入した際に、所有者の名義を購入者に変更する為に、所有権移転登記が必要になります。売買以外にも、贈与や代物弁済、その他色々な原因があります。 登記簿を変更して所有権が移転したことを公示することによって、所有者であることを第三者に主張できるようになります。 銀行からローンを借りる場合は抵当権を設定する登記も必要になります。 登録免許税という税金が掛かりますが、特例で軽減措置があることもあります。
不動産の所有者が亡くなった際には、不動産の名義を相続人に変更する手続きが必要になります。大きく分けて法定相続分で登記をする場合と、遺言書がある場合、遺産分割協議をする場合など色々なパターンがあります。
移転（相続・贈与） 基本報酬：60,000円 実費・免許税：評価額の0.4％
詳しくはこちら住宅ローンを完済した際には、住宅を購入した際に不動産に設定された抵当権を抹消します。銀行から抵当権を抹消する為の書類が発行されますので、その書類をもって抵当権抹消の手続きを行います。 この手続きは放置しておくと後々余計な費用が掛かったり、書類を無くしてしまったりしますので、完済したら必ず直ぐに行うようにしましょう。
抵当権抹消 基本報酬：15,000円 実費・免許税：物件×1000円
引越しをして住所を変更した際、氏名を変更した際は、不動産の登記簿の住所・氏名も変更する必要があります。これは住民票のように毎回変更する必要はありません。何か他の登記手続きをする際に一緒にすることがほとんどです。
基本報酬：15,000円～
建物を取り壊した際に建物の登記簿を閉鎖する手続きです。建物を取り壊して売却する際などに必要になります。建物の現況に関する登記ですので、土地家屋調査士の業務です。よく忘れられてしまう登記ですが、後々必要になった場合、必要な書類が既に無いことが多く、その場合は費用が倍近くになるなど不利益がありますのでなるべく早くするようにしましょう。
基本報酬：40,000円～
土地を任意の形で2つ以上に分けるときにする登記です。土地の形や広さは法務局で記録されています。土地家屋調査士の業務です。前提として境界確定測量（境界確定測量にリンク）が必要になります。既に確定している場合は不要なこともございますので、詳細はお問い合わせください。
基本報酬：100,000円～
土地や建物を購入した際にもらった権利証を、どこかに仕舞って無くしてしまった場合など、手元に権利書がない場合でも不動産の売却や担保設定の手続きを行うことはできます。
通常不動産売買の場合は、「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供」という制度を利用して、本人確認の手続きを行い、登記の申請をすることになります。 この手続きは司法書士が本人と面談して、運転免許証やパスポート等の提示を受けた上で、その不動産に関することなどを質問して本人であることを確認し、その面談日時・場所・その他所定の事項を確認した旨等、司法書士がその責任において本人確認をしたことを明らかにしたうえで、その内容を「本人確認情報」として法務局に提出します。司法書士が本人であると確信を持てない場合は、「本人確認情報」を作成することはできません（虚偽の本人確認情報を作成した場合、司法書士は２年以下の懲役または５０万円以下の罰金に処せられることになります）。
なお、手続きによっては、本人確認情報ではなく、事前通知（じぜんつうち）という手続きをとることができる場合もあります。 権利証がなくても不動産売却や担保設定の手続きは可能ですので、「権利証がない！」とお困りの場合は、お気軽にご相談ください。
身分証明書として、免許証、パスポート、個人番号カード等写真付きのものは１種類、保険証、年金手帳等写真の無いものは２種類、その他場合により書類が必要になることがあります。
基本報酬：50,000円～
| 種別 | 基本報酬 | 実費・免許税等 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 相談 | 初回無料、2回目から30分8000円 | 土日、祝、時間外も相談可能です（要予約） | |
| 所有者住所等変更 | 10,000円 | 物件×1,000円 | |
| 所有権保存 | 30,000円＊価格認定基準表による | 評価額の0.4% | 価格認定基準表によります |
| 移転（売買） | 60,000円＊税額軽減がある場合がございます | 評価額の2% | 税額軽減がある場合がございます |
| 移転（相続、贈与 | 60,000円＊相続人の人数等による | 評価額の0.4% | 相続人の人数等によります |
| 仮登記等抹消 | 10,000円 | 物件×1,000円 | |
| 用益権（賃借権等）設定 | 50,000円 | 評価額の1% | |
| 担保権設定 | 50,000円 | 借入額の0.4% | |
| 移転 | 20,000円＊相続等は0.1% | 借入額の0.2% | 相続等は0.1% |
| 変更 | 15,000円 | 物件×1,000円 | |
| 抹消 | 15,000円 | 物件×1,000円 | |
| 土地分筆登記 | 10,0000円＊測量費が別途かかります | 分筆後の筆数×1,000円 | 測量費が別途かかります |
| 本人確認情報 | 50,000円または100,000円＊写真付き本人確認書類の有無等によります | 交通費等 | 写真付き本人確認書類の有無等によります |
| 事前本人確認 | 15,000円 | 交通費等 | |
| 戸籍等取得 | 1通1,000円＊人数、範囲によります | 取得費等 | 人数、範囲によります |
| 登記事項証明書 | 600円 | 実費込み |
商業登記は、株式会社などの法人について、設立から清算にいたるまで一定の事項を法務局で登記することにより、法人の内容を社会一般の人に公示することで、法人を巡る取引の安全を実現する制度です。商業登記は企業とその利害関係者にとって、その企業がどのような業務をおこなっているのか、また取引するにあたって信頼できるのかという点を明らかにするのに役立つものです。したがって、設立時だけではなく、法人の重要情報（例えば役員変更、本社所在地変更など）に変更があった場合にも、変更登記が必要です。
※下記に記載している必要書類は一例です。ご状況によって必要書類は変わりますので、詳細はお問い合わせください。会社は設立の登記を法務局に申請することで成立します。 会社の種類には、株式会社だけではなく、持分会社といわれる合同会社・合名会社・合資会社、その他の法人として一般社団法人・一般財団法人・NPO法人等があります。 商号、本店、事業目的など必要な事項を決定していただき、必要書類をそろえたら公証役場で定款の認証をし、認証した定款を添付の上、法務局に登記申請をします。 様々なホームページのサイトでご自身で設立登記を申請する雛形が用意されていますが、司法書士に依頼した場合、定款認証の際に必要になる印紙代４万円が節約できるため、ご自身で設立した場合と実質的な費用に大差がありません。 司法書士に登記手続きの依頼をして、煩雑な手続きに使う時間を起業の準備にあててはいかがでしょうか？
設立登記 80,000円～
会社の役員を増員したり、役員が辞任した際には役員変更登記が必要になります。 また定款で定めた任期が満了する際にも重任の登記が必要になります。株式会社の役員の任期は最長10年です。 任期が満了しているにも関わらず役員の変更を怠っていると過料が課される事もあるため、役員の任期には注意を払わなければいけません。近年はかなり厳しく過料が課されており、数年単位で懈怠しているとかなりの確率で過料がきます。 役員の任期は定款で定めてありますので、定款をお持ちいただき役員の任期の確認をしましょう。 定款を紛失している場合は、定款の再作成も承ります。 役員変更登記は単なる重任登記だけであれば、そこまで難しくありませんが、長年にわたり放置されていた場合等、複雑なケースも多々ございます。まずはお気軽にご相談ください。
役員変更登記 30,000円～
会社の商号・目的は会社の成立後に変更することが可能です 商号・目的を変更したくなった際には、株主総会の決議で定款を変更して、商号変更登記・目的変更登記を申請します。 本店の所在地が同じ会社と同じ商号の登記は出来ません。また、定款の目的は「適法性」「営利性」「明確性」を備えていなければいけません。 おおよそのやりたい事業が決まっていれば、弊所にて目的に記載する目的の候補を上げますので、そこから選んでいただくだけで定款を作成できます。 許認可に関する目的変更の場合、特定の文言が入っていないと許認可を取得できないこともありますので、許認可の申請と併せてご相談ください。
商号・目的変更登記 30,000円～
会社の本店の所在地を変更する際に必要な手続きになります。 法務局の同一管轄内で移転するか、管轄外に移転するかによって、手続きとそれに係る税金が異なります。また、管轄外の法務局に移転する際は定款変更手続きも必要になります。 管轄外の本店移転をすると登記簿が移転先で新しく作成され、それまでの会社の経緯は前に管轄で閉鎖された謄本を見ないと分からなくなります。
本店移転登記 30,000円～
増資とは、新たな株式を発行して資本金の額を増加する手続きです。 新たに発行する株式数・一株当たりの株式の払込金額・株式の引受人を決定して手続きを行うのが一般的な増資の手続きの流れです。基本的には、事業規模の拡大や会社の信用を増す、許認可で資本要件がある等の理由でされることが多いです。 対して減資とは、資本金の額を減少させる手続きです。会社が損失を出したり、赤字が累積した場合などに、欠損を解消する目的で行われることが主です。 減資は株主に対して不利益なことですので、株主総会の決議で減資の決定をして、債権者保護手続きとして通常は個別の催告と官報公告を行います。 減資の手続きは資本金の額を減少させる手続きであり、株式の数が減ることはありません。株式を減らす手続きは株式消却といいます。
吸収分割とは、事業に関して有する権利義務の全部または一部を分割し、既存の他の法人に承継させる分割です。 新設分割とは、事業に関して有する権利義務の全部または一部を分割により新たに設立する法人に承継させる分割です。 会社分割はグループ会社の再編やM＆Aでよく利用される手続きです。事業譲渡と比較すると煩雑な手続きになりますが、契約関係を引き継げるなどのメリットがあります。
組織変更とは、組織を変更することにより株式会社が合名会社、合資会社、合同会社となること、または合名会社、合資会社、合同会社が株式会社となる手続きのことを言います。 スタートアップは合同会社で小さく始め、会社の規模が大きくなってから株式会社に組織再編するという方法は理想的な起業パターンです。
組織再編 120,000円～
新株予約権とは、株式会社に対して行使することにより株式会社の株式の交付を受けることができる権利のことを言います。 特に会社の役員や従業員に対して交付するものをストックオプションといいます。ストックオプションはベンチャー企業でインセンティブとして良く用いられます。発行時には行使の価格や条件を決めるなど綿密な設計が必要になります。 新株予約権は発行時もですが、行使する際にも登記が必要になります。発行する場合のメリットデメリットからご相談ください。
150,000円～（規模により応相談）
解散とは会社を廃業する際の手続きになります。実際に会社の清算作業をするのは、解散と同時に登記をする清算人という役員になります。清算人は通常取締役であったものが鳴ることが多いですが、第三者がすることもあり、詳しくは会社の定款を見ないと判断ができません。 解散の登記を申請して、債務者に対して申し出るよう公告をし、公告の期間が満了して残余財産が無い事を確認して、最後に清算結了の登記をします。 なお、解散は基本的に債務超過の場合にはすることが出来ません。その場合、破産や民事再生の手続きになります。ただし、例外もあります。中小企業でよくあるのが役員から会社への貸付金が負債となっていて帳簿上債務超過となっているケースです。この場合、役員からの借入を債権放棄してもらえば債務超過ではなくなりますが、債権放棄益に課税される可能性があるため、税理士と共同して対応いたします（解散するといずれにせよ確定申告が必要です）。
解散 60,000円～
| 種別 | 基本報酬 | 実費・免許税等 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 相談 | 初回無料、2回目から30分8000円 | 土日、祝、時間外も相談可能です（要予約） | |
| 株式会社設立 | 80,000円＊登録免許税は資本金によります | 200,000円 | 登録免許税は資本金によります |
| 合同会社設立 | 70,000円＊登録免許税は資本金によります | 60,000円 | 登録免許税は資本金によります |
| 役員変更 | 30,000円＊資本金が１億円超えの場合は30,000円 | 10,000円 or 30,000円 | 資本金が1億円超の場合は30,000円 |
| 増資 | 60,000円 | 増資額の0.7% | |
| 減資 | 80,000円＊実際の債権者保護手続きは別途費用がかかります | 30,000円+官報公告費 | 実際の債権者保護手続きは別途費用がかかります |
| 商号・目的変更 | 30,000円 | 30,000円 | |
| 本店移転 | 30,000円＊管轄によります | 30,000円 or 60,000円 | 管轄によります |
| 解散 | 60,000円 | 39,000円+官報公告費 | |
| 清算結了 | 20,000円 | 20,000円 | |
| 組織再編 | 120,000円＊お問い合わせ下さい | 30,000円+30,000円 | お問い合わせください |
| 一般社団法人設立 | 100,000円 | 110,000円 | |
| NPO法人設立 | 100,000円＊許認可は別途かかります | 非課税 | 許認可は別途費用がかかります |
| 原始定款取得 | 10,000円 | 取得費等 | |
| 定款再作成 | 20,000円 | 郵送費等 |
土地境界確定測量とは、土地の所有者がその所有する土地と隣地との境を決めることです。官公署の図面や資料を基に現地を測量し、図面を作成し、関係所有者立ち合いの元、土地の境界を確認します。 次のような方々にはする必要があります。
一番多いパターンは「土地を売却する方」です。通常土地売買契約書には、土地の境界確定測量をし、隣接地の所有者全員から同意をもらうことを条件として入れることが多いです。トラブルのある土地や面積のはっきりしない土地を買いたい人はあまりいません。言い換えると、不動産業者が土地を買う場合には境界確定測量をしないこともあります。その場合、後々どこかのタイミングですることになります。また、直近で隣接地が境界確定測量をしている場合や公的な事業として測量がされ図面がある場合には改めてする必要がないこともあります。
まずは、土地の資料等を見せていただき、ご依頼様のニーズをお聞きし、見積書を作成いたします。この段階では未確定な部分があることもありますが、その点はきちんとご説明いたします。ご依頼いただく場合、金額によっては一部着手金を頂戴することもございます。
法務局での謄本公図測量図の取得（隣接地も全部取ります）、土地台帳附属図面などのオンライン化していない書面の確認、分筆する場合は事前相談することもあります。
道路関係なら道路管理課や土木管理課の管轄です。水路や農道は管轄が違うこともあり、窓口が分かれていることも多々あります。主に道路の管理主体、幅員、種別や確定の有無、確定済みなら道路境界図をもらいます。確定が終わっていない場合、簡単な打ち合わせやヒアリングはこの段階でしておきます。
物事は最初が肝心ということで、まずは名刺を片手に挨拶回りをします。この段階で、所有者の方から事前にお話しをしておいてもらえると協力してもらいやすくなります。
最低作業員2名で機材を使って測量をします。測量機材は年々高度（高価でもあります）なものに進化しており、ある程度自動化されている作業もありますが、まだまだどこを測るかの判断などは人間がしなければなりません。
測量データを基に図面を作成していきます。自動で出来るようなイメージがあるかもしれませんが、ほとんど手作業です。この時点でセットバックなどがある場合はある程度数字を出します。
対象地と少しでも接している土地は隣接地といって全て立会いをして、図面を基に境界を確認していきます。当然、複数人いる場合は予定が合わないこともありますので、土地家屋調査士は隣接地の数だけ現地に行くことになります。手順７が無い場合、この段階で図面に押印をもらうことになります。よく勘違いされる方がいらっしゃいますが、依頼者は立ち会う必要はございません。土地家屋調査士は立会いを代理できる唯一の士業です。安心してお任せください。
道路等が隣接地の場合、役所の担当課との立会いが必要になります。手順７と同時にすることもありますが、役所は土日祝がお休みのため、中々予定が合いません。なお、役所への境界確定の申込は事前にしておく必要があり、手順３の時にしてしまうこともあります。申込から実際に立ち会ってもらうまで１か月以上かかることもよくあり、境界確定測量に時間がかかることの大きな要因です。
手順8がある場合、図面に役所の事前審査が必要となり、審査が降りてから最終図面を作成し、所有者と隣接地に署名押印をもらうことになります。
境界確定図や筆界確定図と呼ばれる成果品と、隣接地の数だけの境界同意書、その他登記簿等をセットにして成果品として納品します。
境界確定測量の費用は通常50～100万円程が多いですが、隣接地の数や対象地の面積、接している道路の種類と数で大きく変動します。中には数千万円となることもあります。
期間は公有地との立会いが無い場合は2週間から1か月半、ある場合は最低でも2か月、通常3か月、長いと半年ほどかかることもあります。 実は境界確定測量には隣接地が応じなかった場合の罰則がありません。そのため、中にはハンコ代と称して金銭を要求したり、理由もなく意地悪で同意書に印鑑を押してくれないケースもあります。力量のある土地家屋調査士とは、兎にも角にもこの境界同意書に印鑑をもらう能力が優れていることです。境界同意書に印鑑をもらえないと売買契約であれば白紙解約になってしまいます。これは買主様にも売主様にも不幸なことです。弊所では誠意ある対応と粘り強さで必ずご納得の上で印鑑を頂戴しております。
| 種別 | 基本報酬 | 実費・免許税等 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 相談 | 初回無料、2回目から30分8000円 | 土日、祝、時間外も相談可能です（要予約） | |
| 確定測量(官民無) | 300,000円＊応相談 | 謄本代等 | 応相談 |
| 確定測量(官民有) | 500,000円＊応相談 | 謄本代等 | 応相談 |
| 土地分筆 | 100,000円＊測量費は別途かかります | 分筆後の筆数×1,000円 | 測量費が別途かかります |
| 地目変更 | 50,000円＊許認可は別途かかります | 非課税 | 許認可は別途かかります |
| 地積更正 | 100,000円＊測量費は別途かかります | 非課税 | 測量費が別途かかります |
| 合筆 | 60,000円 | 合筆後の筆数×1,000円 | |
| 建物表題 | 90,000円＊建物の構造、 階数等によります | 非課税 | 建物の構造、階数等によります |
| 建物滅失 | 40,000円 | 非課税 | |
| 建物合併 | 150,000円 | 合併後の建物×1,000円 | |
| 建物合体 | 150,000円 | 合併後の建物×1,000円 | |
| その他変更（図面有） | 60,000円 | 非課税 | |
| その他変更（図面無） | 30,000円 | 非課税 | |
| 分筆計画図作製 | 10,000円 | ||
| 境界杭確認 | 10,000円 | ||
| 図面作成 | 30,000円＊複雑さ、実地調査の有無によります | 複雑さ、実地調査の有無によります |
不動産を売却するときには、多くの知識と経験が必要です。不動産は高額なものであり、相続で受け継ぐ場合も多いことから、時間や手間もかかります。また不動産の取引の際には、原則として不動産の所有者である売主と買主双方のご本人の立ち会いが必要です。遺産相続で複数人の所有者がいる不動産の売却の場合や相続人が病気療養中などさまざまな事情により、代理人を選任し、その代理人が売却手続きをおこなうことができます。
取引をおこなう不動産が遠方にある場合や、不動産の所有者が海外に在住している場合などで、不動産売買契約時の立ち合いのスケジュール調整が難しい場合には、あらかじめ代理人を選任し、委任をおこなうことで、売却手続きを進めることができます。
不動産取引の手続きが完了するまでには、打ち合わせや各種手続きなど、時間や手間がかかります。仕事上、はずせない事情がある場合や入院・療養中の方など、契約手続きのために時間を作ることが難しい場合にも、代理人を選任し、委任をおこなうことで、売却手続きを進めることができます。
遺産相続で複数人の所有者がいる不動産の売却の場合、契約手続きや残金決済・引渡し時には、所有者全員が立ち会わなければなりませんが、現実的に全員が集まることは難しいことが多くあります。 そのような場合にも、相続人の代表者である司法書士が代理人となって、売却手続きを行います。また、離婚にともなう夫婦共有の不動産売却の場合にも、代理人を選任することで、元配偶者と顔を合わせることなく売却手続きを進めることが可能です。
法律と不動産の専門家である司法書士だからこそ、できることがあります。
一般的に、不動産を売るときは不動産業者に依頼するイメージが強いと思います。そのイメージは間違っていませんが、実際は不動産の売却仲介をお願いしているのです。売却仲介とは、不動産を買いたい人をあなたの代わりに探してくれる業務です。 さて、不動産業者が、無事に買いたい人を見つけてくれたとします。この時、不動産業者はあなたと買いたい人のどちらの味方でしょうか。あなたは当然高く売りたい、買いたい人は安く買いたいので利益が相反しています。答えは、どちらの味方でもない、です。そこそこの値段で素早く契約することが不動産業者の利益につながります。これを両手取引といい、不動産業者が一番儲かる取引です。あなたも、買いたい人も少しづつ損をしています。更に相手方が不動産業者の場合は安く買われてしまうため、大幅に損をしています。
売却代理はそもそも売主様の代わりをすることになりますので、司法書士が売却代理を依頼された場合は司法書士が不動産業者に売却仲介をお願いすることになります。その際は徹底的に売主様の味方となり、時間と闘いながらなるべく高く売れるようにいたします。
媒介契約の締結から、不動産業者・銀行との打ち合わせ、売買契約の締結、残金決済、登記手続きまで全てを代理します。移動することが難しい場合や忙しくて時間が取れない場合には、弊所資格者がお伺いします。 また、法的なチェックもしっかりといたします。物件の謄本の取得から、売買契約書の妥当性のチェック、相続や離婚の場合には証書の作成のお手伝いからさせていただきます。 なお、万が一、ご面談にてご依頼者様の意思確認が取れない場合には成年後見制度を利用する必要があります。その場合でも、成年後見の申し立てから成年後見人への就任までさせていただきますのでご安心ください。
不動産を売りたい人が何らかの事情で契約や残金決済に立ち会うことが出来ない場合、通常の親族などの代理人では、本人不在のまま最後の手続きまですることは出来ません。 不動産売買では通常、取引の最後に物件の引渡しと登記手続きがあります。登記手続きの代理は司法書士の専業で、司法書士には売主様の本人確認義務があります。よって司法書士は残金決済に来れない売主様ご本人に会いに行き、本人確認をしますが、当然その費用は売主様持ちになります。売却代理をご依頼いただくと、この本人確認費用が掛からなくなりますのでコスト削減になります。
| 種別 | 基本報酬 | 実費・免許税等 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 相談 | 初回無料、2回目から30分 8,000円 | ||
| 売却代理契約 | 80,000円+売却代金の１% | 印紙税等 |
許認可とは、特定の事業を行うために、警察署・保健所・都道府県などの行政機関に対して手続きを行い、事業の許可を取ることです。 事業内容によっては、許認可を取得せずに営業をすると、刑事罰が科されてしまうものもあるため注意が必要です。また、そもそも許認可が必要かどうか、また、その許認可を取得するために必要な要件やかかる期間などを把握して進めなければ、会社はできたのに肝心の営業ができない等の事態にもなりかねません。 事前に必要な書類や、手続きにかかる時間などを調べた上、不明な点は専門家に確認するなどして計画的に進めることをお勧めします。 事業の許認可には、許可、認可、登録、届出、免許の5つがあります。
新しく事業をスタートする際、行政機関からの許認可がなければ、事業をすることができない業種は多くあります。以下は主なものです。
| 区分 | 業種 | 受付窓口 |
|---|---|---|
| 免許 | 宅建業 | 都道府県 |
| 許可 | 建設業 | 都道府県 |
| 飲食店業 | 保健所 | |
| 風俗営業 | 警察署 | |
| 古物営業 | 警察署 | |
| 旅館業 | 保健所 | |
| 届出 | 深夜酒類提供飲食業 | 警察署 |
| 民泊 | 都道府県 |
宅建業を営むには免許が必要です。宅建業（宅地建物取引業）とは、自ら宅地又は建物に ついて売買や交換を業として行うこと、また他人が売買、交換、賃借するにつき、代理又は媒介することを業として行うことをいいます。宅建業には二種類あり、1つの都道府県の区域内で事務所を設置するのが都道府県知事免許、2つ以上の都道府県になると国土交通大臣免許となります。 宅建業免許を取得する際の手続きの流れは次の通りです。
所定の書類は各地の宅地建物取引業協会で販売されているほか、HPからもダウンロードできます。申請書に必要事項を記入し、添付資料をつけて提出します。 宅建業を営むには、事務所に専任の宅地建物取引士（宅建士）を置かなければならず、宅建士の勤務先の変更届なども別途必要となります。また事務所の写真の撮り方にも所定の角度を求められるなど、手続きはやや煩雑と言えます。
各都道府県で審査が行われます。
審査が通れば免許の通知が送られてきます。その際、保証金を供託するか、保証協会に加入するという手続きを経て、免許が交付されます。 新規に開業する場合、供託金を納める代わりに全国宅地建物取引業協会連合会または全日本不動産協会に加入することが多いですが、弊所ではその手続きもお手伝いします。
建設工事の完成を請け負うことを営業するには建設業の許可を受けなければなりません。29種の工事から該当の種類を選ぶことになります。なお、軽微な建設工事は許可不要です。軽微な建設工事とは、主として（元請は別）1件の請負金額が500万円未満の工事のことです。 建設業の許可を受けるためには、必ず次の5つの要件を満たさなければなりません。
建設業の許可は数ある許認可の中でも手続きが複雑な部類に入りますので、専門家に一任してしまった方が安心です。なかでも「経営業務管理責任者」、「専任技術者」の要件については理解が難しく、法改正もチェックしている必要があります。さらに、毎年の決算変更届の提出や5年ごとの更新、各業種の許可の一本化など、許可を取得してからも様々な対応が必要になってきます。怠ると許可継続が困難になる場合もありますので、許可要件を満たしているか常に気に掛ける必要があります。
飲食店又は喫茶店を営業するには許可を受けなければなりません。喫茶店とはアルコールを除く飲物又は茶菓を飲食させるもので、調理が必要な飲食物を提供することは出来ません。飲食店とは料理店、すし屋、旅館、弁当屋、バー、その他食品を調理し、又は設備を設けて客に飲食させる営業で、喫茶店を除くものです。
飲食店営業許可申請にあたっては、店舗ごとに食品衛生責任者を置く必要があります。これは調理師や栄養士の有資格者のほか、都道府県の指定する6時間ほどの食品衛生責任者養成講習を終了することで責任者の資格取得が可能です。
許可申請までの手続きの流れは次の通りです。
なお、深夜（午前0時から日の出まで）に主に酒類を提供する飲食店を深夜酒類提供飲食店といいます。これは通常の飲食店の営業許可とは別に公安委員会に届出をしなければなりません。
60,000円～（※その他実費がかかります）
風俗営業は、いわゆる18歳未満お断りな世界ですが、法律上は風俗営業と性風俗営業に大別されます。風俗営業は許可を取る必要がありますが、性風俗営業は届出制ですので、届出をすれば必ず受理されます。
風俗営業は更に、接待飲食店等営業と遊技場営業に分かれます。
接待飲食店等営業とは、その名の通り接待をする、具体的には客に同席して歓談したり、カラオケをしたりするお店のことで、社交飲食店とも呼ばれます。飲食をさせるので、飲食店の営業許可と風俗営業の営業許可を両方取得する必要があります。
遊技場営業は麻雀やパチンコ店、ゲームセンター等が該当します。いずれも要件が厳しく定められており、図面を提出して実査を受ける必要があるものもあります。また、用途地域によってはそもそも営業できないこともありますので、許可申請前の十分な準備と調査が必要です。
200,000円～（※その他実費がかかります）
古物とは、取引のために一度市場に流通したものの事を指します。中古品はもとより、新品でも一度売買されたもの、さらに切手やチケットなどの金券類も対象です。これらを扱う事業を営む場合、管轄の警察署への申請が必要です。
最近はフリマアプリ等も数多く登場し、中古品の売買がより身近になってきています。個人が自分の不要品などを売る場合は古物商の許可は不要ですが、転売して利益を得ることを目的として仕入れ・販売を行う場合は許可が必要です。
また、古物の売買や交換の場を営業するには「古物市場主」の許可が、ネットオークションシステムを運営し、システム手数料を徴収する場合には「古物競りあっせん業者」の届出がそれぞれ必要です。
60,000円～（※その他実費がかかります）
旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されており、「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」とされています。旅館業は「人を宿泊させる」ことであり、生活の本拠を置くような場合、例えばアパートや間借り部屋などは貸室業・貸家業であって旅館業には含まれません。 旅館業にはホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業及び下宿営業の4種があります。
旅館業法に基づいて宿泊事業を展開する場合、上記のうちいずれかの営業許可を取得する必要があり、一軒家やオフィスビル、マンションなどを活用した民泊事業については簡易宿所営業の許可を取得するのが一般的となっています。
平成30年6月、住宅宿泊事業法の施行に併せて、旅館業法も大幅な改正がありました。改正のポイントは、まず「旅館」は「ホテル」と統合され「旅館・ホテル営業」となり、5室要件が撤廃され、1室から許可が取れるようになりました。さらに、フロント設置及び管理人の建物内常駐義務が緩和され、監視カメラなどのICT設備による本人確認や近隣建物内での管理も認められるようになりました。
旅館業の許可を得るためには、旅館業法施行令で定める構造設備基準に従ったものであること、また都道府県の条例で定める換気、採光、照明、防湿、清潔等の衛生基準に従うことが必要です。
準備する書類としては周辺見取図、建物の配置図、各階平面図、正面図及び側面図、客室面積の算定図、衛生設備・空調設備・照明設備の各系統図、客室・浴室・トイレ等の窓の大きさ・構造の図面、玄関帳場の構造図面、配管図など多数の図面が必要です。各自治体により必要な書類が変わるため、保健所をはじめとする関係機関への問合せ、および関係法令の確認を慎重に行う必要があります。
弊所では、許可申請手続きに必要な書類作成サポート、および保健所・消防署・役所の各部署等との調整を行います。
250,000円～（※その他実費がかかります）
昭和23年に施行された旅館業法ですが、外国人観光客の増加やインターネットを利用した民泊など、環境の変化により改正だけでは対応できなくなってきました。 そこで平成29年6月9日に住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）として新しい法律が成立しました。施行は平成30年6月15日、事前届出・登録は平成30年3月15日からと既に始まっております。
住宅宿泊事業法（民泊新法）とは、従来の旅館業法で定める4つの営業形態（ホテル営業、旅館営業、簡易宿泊営業、下宿営業）や国家戦略特別区域の特区民泊にあてはまらない、新しい営業形態である「住宅宿泊事業」に関して規定する法律です。
「住宅」とは「人の居住の用に供せられていると認められる家屋」のことで、次に掲げる設備要件と居住要件を満たしている必要があります。
①は要するに住民票がある、②は賃貸の募集等をしている（見せかけはダメ）、③は空き家ではなくて年に何回かは利用されている（セカンドハウス等）、という意味です。 例えば、居住としての使用履歴が全く無い民泊専用の新築投資用マンションは「随時所有者又は賃借人の居住の用に供されている家屋」に該当しません。この定義は非常に重要ですので注意が必要です。
民泊新法では、既存の住宅を一年間で180日を超えない範囲内で、有償で反復継続して行うことを民泊と定義しています。180日を超える場合、従来の通り、旅館業法や民泊特区条例に基づいて営業する必要があります。また、条例で180日よりも短い期間を定めた場合、事実上民泊を運営することが難しくなることも考えられます。
民泊を始めるには、民泊を営業する人（会社）を、「住宅宿泊事業者」といい、都道府県知事等に届出をすることで始めることができます。
注意点としては、届出を行う前に、「民泊を検討している物件は、問題なく民泊運営を行うことができる物件なのか？」という点を必ず確認しなければなりません。民泊新法により定められている民泊を行うことができる物件は、「台所、トイレ、浴室、洗面設備を備えた住宅」に限られます。条件が揃っていればマンションの一室での民泊運営も可能ですが、事前に必ずマンションの契約を確認する必要があります。賃貸している物件を民泊利用する場合は、その物件の賃貸人（オーナー）から転貸の承諾を得る必要があります。 また、分譲マンションで所有している物件の場合はマンションの管理組合において「民泊が禁止されていないこと」が確認できるものを提出しなければなりません。マンションの規約をきちんと確認せずに民泊運営を行ったことで発生したトラブルは過去に多々発生しています。非常に大切な部分ですので必ず事前の確認を怠らないようにしましょう。
民泊を営業する、つまり「住宅宿泊事業者」の届出には特別の費用はありません。「住宅宿泊管理業者」「住宅宿泊仲介業者」は9万円の登録免許税が必要です。行政書士に依頼する場合、その報酬が必要です。参考までに、弊所では、基本報酬10万円（税別）にてお引受けしております。
100,000円～
医療法人とは、各都道府県知事の認可を受けて設立される、病院、医師もしくは歯科医師が常時勤務する診療所又は介護老人保健施設を開設することを目的として、医療法の規定に基づき設立される法人です。 個人病院として始めた病院が法人化すると、個人事業主だったドクターは、病院から給与をもらう給与所得者になります。
手順として、まず知っておいていただきたいことは、医療法人の設立は説明会への参加が義務付けられているため、年に2､3回（地域によって異なる）しかチャンスがないということです。また、許認可の準備から設立登記が完了し、病院（診療所）が開業するまでには半年以上の時間がかかります。法人化を行うと決めた際には、申請のスケジュールを把握したうえで、進めることが大切です。
都道府県に提出する書類は、医療法人設立前の個人診療所の状況やどういう医療法人を設立するのかによって異なってきますが、一般に以下の書類が必要になります。
状況によっては、上記以外に別途必要な書類がありますので、まずは弊所にご相談ください。
医療法人は、法人設立登記及び医療法人設立のために必要な認可申請料金はかかりません。しかし、医療法人の設立を行うために必要な書類の取得費用、また認可が下りた後、保健所での診療所開設許可申請を行うのですが、この申請には料金がかかります。料金は、都道府県かつ、入院施設があるか否かによって異なりますが、5万円を超えることはありません。
医療法人設立手続きを弊所にご依頼いただいた場合の基本報酬：800,000円～
| 種別 | 基本報酬 | 実費 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 相談 | 初回無料、2回目から30分8000円 | 土日、祝、時間外も相談可能です（要予約） | |
| 宅建業免許（法人） | 150,000円 | 約60,000円 | |
| 宅建業免許（個人） | 120,000円 | 約40,000円 | |
| 宅建主任士登録 | 30,000円＊実務経験がない場合は+2万円の実費 | 約60,000円 | 実務経験がない場合は+2万円の実費 |
| 建設業許可（知事） | 160,000円＊知事認可の場合（一つの都道府県内にのみ営業所を設ける場合） | 約100,000円 | 知事認可の場合（一つの都道府県内にのみ営業所を設ける場合） |
| 建設業許可（大臣） | 200,000円＊大臣認可の場合（二つ以上の都道府県に営業所を設ける場合） | 約150,000円 | 大臣認可の場合（二つ以上の都道府県に営業所を設ける場合） |
| 建設業許可 更新（知事） | 100,000円 | 約50,000円 | |
| 建設業許可 更新（大臣） | 120,000円 | 約50,000円 | |
| 建設業決算報告 | 40,000円 | 無し | |
| 飲⾷店営業許可 | 60,000円＊新宿区の場合です | 約20,000円 | 新宿区の場合です |
| 深夜酒類営業届出 | 100,000円 | 無し | |
| 風俗営業許可 | 200,000円＊図面作製含みます | 約30,000円 | 図面作製含みます |
| 古物営業許可 | 60,000円 | 約20,000円 | |
| 旅館業許可 | 250,000円 | 約30,000円 | |
| 住宅宿泊事業（民泊）届出 | 100,000円 | 無し | |
| 医療法人設立 | 800,000円～ |
CREとはCorporate Real Estateの略で、直訳すると企業が保有する不動産のことです。CRE（企業不動産）戦略とは、企業が保有する不動産を活用し、企業価値を高めるための戦略のことであり、経営戦略の一翼を担うものです。
近年、一般の事業会社も収益不動産を購入することが増えていますが、大きな含み損を抱えている会社が多数存在します。なぜそのようなことが起きるのでしょうか。それは不動産そのものや不動産業界に対する理解が全く不足しているからです。不動産に関すること、特に収益不動産の購入や売却を不動産業者に相談することは、利益相反であり、不合理です。なぜなら不動産業者は売買をしてもらわないと儲からないからです。弊所では不動産に関するこれまでの経験・知識・人脈を活かし、不動産に関すること全ての問題にお応えできる顧問としてソリューションを提供いたします。
購入しようとする物件の適法性をチェックします。現況不適格か否かという問題から自然災害等での将来的な経営リスクまで検討いたします。
表面的な利回りに囚われず、出口戦略まで含めての判断材料を提供します。不動産業者ではできない、買わないという判断も士業ならできます。
インスペクションに同行いたします。建物のインスペクションは一定規模までは基本的に目視によるチェックです。特に土地の境界に関しては土地家屋調査士しか判断できませんので、弊所の強みです。
元金融機関勤務の経験と既に自身の物件で融資を受けている金融機関、また様々な金融機関と常に連絡を密にして最新の融資条件をリストにして提供いたします。
不動産業界は非常にアナログな世界です。いい物件は表には出てきませんし、IT化も遅々として進んでいません。弊所ではこれまでに築いてきた人脈から信頼のおける不動産業者をニーズに応じてご紹介します。また、非公開物件のご紹介もいたしますが、当然弊所では仲介手数料は頂戴しません。
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土日、祝、時間外も相談をお受けしておりますので（要予約）まずはお気軽に相談のご予約をお待ちしております。
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