不動産2021.08.2.農 地 転 用 許 可 と 地 目 変 更 その１
前書き
① そ も そ も 農 地 転 用 許 可 っ て ど ん な 手 続 き ？
- 農 転 を し な い と 売 買 出 来 な い か ？
- 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 で 申 請 が 違 う ？
農地転用とは、簡単に言えば「農地を農地以外に利用すること、 または他人に売ったり貸したりすること」です。
農地は農地法により様々な制約があり、国の農業保護政策により、 勝手に農地を農地以外のものに利用することはできません。
例えば農地を宅地として利用する場合は、農地を宅地へ「転用」 するための申請を農業委員会(若しくは関係課)へ提出します。 その後手続きが完了すると「農地転用許可書(受理通知書)」を受領できます。
「転用」の申請には大きく分けて2つあります。
農地法第4条
→農地の所有者自身が転用後も利用する場合
農地法第5条
→農地の所有者と事業を行う者との間で所有権移転・賃借権・使用貸借権等を設定する約束の元、転用する場合
市街化区域と市街化調整区域での申請の違いについて
- 市街化区域の場合
→農地転用届出書を各農業委員会に提出すると、即日～2週間程度で
受理通知書を受領できます。手続きは以上です。
※添付資料例
届出書 委任状 案内図 土地謄本 公図
- 市街化調整区域の場合
→申請～許可書受領まで最短でも3ヶ月程度は掛かります。
おおまかな工程は以下の通りです。
①農業委員会へ農地転用して問題ない土地か事前調査
※生産緑地・農業振興地域ではないかの確認
②申請地の境界確定+分筆登記申請
③提出資料や図面の作成
※経験上面倒な手配資料：残高証明書 / 融資証明書 / 改良区除外の意見書
申請人及び世帯員全員の固定資産評価証明・若しくは無資産証明等 盛土が必要の場合は、搬入経路・土質検査・土量計算
④農業委員会と申請書類の協議(2～3回程度)
⑤本申請提出 (提出期限日があるため、注意！)
⑥農業委員会の幹部クラスと面接(市町村により面接なしの所もあります)
⑦農業委員会の総会+都道府県で審査
⑧問題ない場合は、農地転用許可書の受領
重要事項まとめ
市街化調整区域では
・敷地設定できる土地面積は「建築面積*100/22」以下
・市区町村によっては、敷地設定通りに分筆登記まで完了している必要がある
・農地転用許可(若しくは受理通知書)が発行されただけでは、土地の地目変更登記は出来ない！
・農地転用許可(若しくは受理通知書)が発行されただけでは、土地の所有権移転登記は出来ない！(3条許可は除く)
→何故？
それは農地転用と登記申請では各々で基となる法律が異なるからです。
「農地法」と「不動産登記法」
どうすれば地目変更や土地の売買が可能になるか、 次の記事でご説明します。
農 地 転 用 許 可 と 地 目 変 更その２に続く。
文責：庄田
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