司法書士法人・土地家屋調査士法人・行政書士法人

はじめに

2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」がスタートしました。
「親の相続が発生したけれど、どこに不動産を持っているか分からない」
「相続手続きを進めたいのに、財産の全体像がつかめない」
相続が始まると、多くの方がこのような悩みに直面します。
故人が所有していた不動産を正確に把握することは、実は非常に手間のかかる作業でした。
こうした相続人の負担を大きく軽減する新制度が、「所有不動産記録証明制度」です。

この記事では、

１．所有不動産記録証明制度の概要
２．制度が作られた背景
３．メリットと具体的な請求方法
４．注意点

を、相続手続きを控えた方にも分かりやすく解説します。

１．所有不動産記録証明制度の概要

この制度を利用すると、特定の人が日本全国に所有している不動産を、法務局で一覧として取得できるようになります。

2024年4月1日から相続登記が義務化された現在、相続登記漏れによる過料のリスクを避けるためにも、非常に重要な制度といえるでしょう。

～所有不動産記録証明制度を利用できる人～

利用できる人はプライバシー保護の観点から、請求できる人は限定されています。

・不動産の登記名義人本人
・相続人（法定相続人など）
・本人・相続人から依頼を受けた代理人（司法書士・弁護士など）

誰でも自由に取得できる制度ではありません。

２．制度が作られた背景

「なぜ今まで、全国の不動産をまとめて調べられなかったのか」と疑問に思う方も多いかもしれません。
その理由は、日本の不動産登記制度が、所有者ではなく土地や建物ごとに登記記録を管理する仕組みになっているからです。
そのため、これまでは市区町村ごとに地番や家屋番号を頼りに、一つずつ不動産を探すしかありませんでした。
この仕組みと相続登記の放置が重なり、「所有者不明土地問題」が深刻化しました。

所有者が分からない、分かっても連絡が取れない土地が全国に増え、社会問題となっています。
こうした背景から、国は相続登記の義務化とセットで、相続人が調査しやすい制度として「所有不動産記録証明制度」を創設しました。

３．メリットと具体的な請求方法

この制度の最大のメリットは、これまで気付きにくかった不動産を発見できる可能性がある点です。
例えば『家族も知らなかった県外の山林』『昔取得した共有名義の土地の持分』『固定資産税がかからない私道や墓地』など、従来の調査方法では把握が難しかった不動産も、登記情報をもとに一覧で確認できます。

～所有不動産記録証明書の請求方法～

①請求先
　全国の法務局（登記所）
　窓口・郵送での請求が可能です。

②使用する書類
　法務局所定の「所有不動産記録証明書交付請求書」

③相続人が請求する場合の主な添付書類
　・請求者の印鑑証明書+実印　（※請求書は実印を押印する書類です。）
　・請求者の本人確認書類
　・被相続人と請求人の相続関係を証する戸籍謄本・法定相続情報一覧図
　・請求者（相続人）の戸籍謄本
　・被相続人の住民票除票または戸籍附票（過去の氏名・住所を検索条件とする場合）

④手数料
　窓口請求の場合、
　1通あたり1,600円

４．注意点

非常に便利な制度ですが、最も注意すべき点は『検索方法』です。

注意点① 　登記上の住所・氏名が古いと検索されない
この制度は請求書に記載された氏名・住所と登記簿に記録されている氏名・住所が「完全に一致」した場合にのみ、不動産をリストアップします。

・登記簿上の住所が引越し前の古い住所
・登記簿上の氏名が旧姓のまま
こういったケースは珍しくありません。請求時に氏名・住所を現在のもので請求してしまうと「検索漏れ」に繋がってしまいます。

～対策～
戸籍の附票を取得し、過去の住所をすべて検索条件に加える。

注意点② 　未登記建物・先代名義の不動産は対象外
・未登記の建物
・先代名義のまま相続登記されていない不動産
これらは、証明書に記載されません。

～対策～
名寄帳・固定資産税課税明細書を確認する。
未登記建物は名寄帳・固定資産税課税明細書に記載されます。

これらから、証明書に載っている内容が「すべて」ではないことを理解しておく必要があり、それぞれ調査範囲や情報源が異なるため、複数の方法を組み合わせることで不動産の見落としリスクを最小限に抑えられます。

①所有不動産記録証明書で全国調査
②判明した市区町村で名寄帳を取得
③固定資産税課税明細書で補完確認

さいごに

「所有不動産記録証明制度」は相続登記義務化に対応するために非常に便利です。しかし登記情報が古い、未登記建物や先代名義のままの不動産があるといったケースでは、制度にも限界があります。
特に、過去の住所をすべて遡って検索を行う作業は、一般の方にとって容易ではありません。制度を過信しご自身での調査のみで完結させてしまうと、本来把握すべき財産を見落としてしまうおそれもあります。

相続登記や不動産調査で不安がある方は、早めに専門家へご相談ください。

（文責：川添）