司法書士法人・土地家屋調査士法人・行政書士

最近シェアハウスについてのお問い合わせが何件か重なったため、問題をまとめてみたいと思います。
シェアハウスとは、世帯構成員ではない数人が共同生活を送る宿舎です。
玄関・トイレ・バス・キッチンが基本的に共用で、寝室が各入居者に用意されています。
最近流行りのおしゃれな物件では共用スペースとして談話室や勉強スペースがあったりもします。
共同住宅は各住戸に玄関があり、それぞれキッチンやトイレがあることで区別されます。
さて、最近何かと話題になるシェアハウスは何が問題なのでしょうか。
今回は、中古の戸建て（東京都木造居宅２階建て延べ９０㎡、道路への接道６ｍ）をシェアハウスへとリフォームするケースをモデルに、①建築基準法、②建築確認、③各自治体のルールの三つの側面からお話しします。

文責：庄田

①９．６ショック

シェアハウス業界では9.6ショックといわれる大きな発表が、2013年9月6日、国土交通省からありました。「シェアハウス＝寄宿舎」であるとされたのです。
寄宿舎は建築基準法上の“特殊建築物”に当たり、厳しい要件が課されてしまうため、当時あったシェアハウスの8～9割が違法になってしまい、大問題になりました。

①－２規制緩和

国交省の発表が社会の現状にそぐわないことから、東京都が「東京都建築安全条例に基づく寄宿舎に係る建築基準等についての見直しの考え方」を発表し、2015年4月1日に条例として施行されました。
詳しくはこちらhttp://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h27/topi001.html

法＝建築基準法、令＝建築基準法施行令

今回は路地状敷地ではないものとするため、建築基準法上の問題は以上です。

②建築確認の必要性
建物の用途を変更する際には、用途変更の建築確認申請が必要になることがあります。
基準は、建築基準法６条１項の「～（寄宿舎）特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が１００㎡を超えるもの」です。今回は１００㎡を超えないため必要ありません。
なお、５０㎡、６０㎡などと分けて工事をしてもダメです。合計して計算されます。

③各自治体のルール
今回の物件は東京都にあるものとするため、東京都建築安全条例が適用されました。
しかし、物件が千葉県にあれば千葉県建築基準法施行条例が適用され、細かい部分が異なってきます。必ず物件所在地の自治体ルールを確認する必要があります。

結びに

誰がこんなにややこしくしたんだろう、といういうくらいに法律が入り乱れています。専門家でも迷うことが多々あります。しかし、そこにビジネスチャンスがある限り、挑戦する不動産会社はあるでしょう。そんな意欲ある会社を全力でバックアップすべく、日々勉強です。